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牛人对楼市察言观色8年总结11条精辟经验

发布者: 瑞峰盈  时间:2019-07-13 10:02:16

如今的房价收入比高到大家都以为房价有泡沫,所以一年又一年等下去,等待泡沫破灭。但是所谓的“泡沫”不但没破,反而越来越大,这是为什么呢?且看一位资深人士八年观察房价后的经验,对高房价的分析和判断精炼独到,果然高手在民间啊!
1.房价下跌VS通货膨胀,谁先会发生?
   我相信房价总有一天会大跌,跌幅会在20%-30%左右。只是这个时间点,没有人能准确把握。但可以肯定的是,一定会发生在城市化尾声。所谓城市化尾声,不是说人口滞涨了、来去重庆的人口平衡了,而是说,呆在重庆的年轻一代都有了自己稳定的房子,并且重庆的人口平衡了,那个时候,新增房源已经是多余的房源,届时房价才会真正开始下跌。这个时间,恐怕还要很久很久。而在这个期间,通胀猛如虎,也许7年后房价下跌了30%,但这7年内房价物价还会跟着M2高速发展。
2.月供应该占家庭收入的百分之多少最合适?
   很多买房的人这关心这个问题,在我看来,如果你年龄过35岁,工作稳定的话,月供不要超过家庭成员收入的30%。如果年龄25-30岁,工作性质良好的话,月供可以占到家庭收入的40%-45%。因为年轻人随着时间的成长,个人升值潜力也是比较大的。
    我有个朋友的弟弟,05年来重庆刚参加工作的时候,工资也就2000块出头,06年转正的工资也不过就3000块,女朋友的工资只有2000出头,当时买房的时候还是两成首付,贷款30年月供3000,如果把奖金也算进来,他们的月供几乎占了家庭收入的50%。但是很快,07年收入涨上去后,2010年房贷就全部还清了。所以只要觉得房子买得起,从通胀的角度来看,任何时候买房从长远看都是正确的,这句话没有错。
    其实,说房价下跌的专家,比如牛刀,容易博取90%的无房族的好感。因为他占据了道德制高点。很多人就以为真的是好人,其实往往真话就是从那些说的比较难听的人嘴里出来的,比如任志强,任志强很多话都是对的。但是他说的话很难被无房族接受。
3、房价相对于物价到底高不高?为什么房价涨速没有大白菜涨得快?
   先来回顾一下历史。物价上涨和房价上涨的基础是M2,很多人都并不陌生,它的增长从一定程度上可以反映出物价和房价的上涨速度。1990年的时候,M2是1.5万亿。到了2011年,这个数据被刷新到73万亿。细心的人可以发现,房价每5-6年就会翻一倍,即使是2007年以前,一样如此。
    1990年的时候,在我的老家城市,总价3-4万就可以买一套80平米,而现在22年过去了,大约要30-40万才能买一套,涨到了10倍。即使我们退回到2006年,也要15-20万。大家不要误以为房价泡沫一定很大。商品房作为房屋的一种属性,和其它商品没什么区别,这20年以来,涨了10倍的物价数不胜数。
    因为这和M2的增速是密不可分的,央行公布的去年M2的增长幅度是13.6%,这个增长速度正是6年翻一倍。只要中国还处于发展中国家,GDP还处于每年8%左右的增速,城市化进程还在继续,这三个条件还在,那么这个5-6年翻倍的经验还是一直适用下去。
    但房价目前确实存在一定的泡沫。从2009年到2011年,短短的两年就翻倍了。也就是说它已经透支了未来3年的涨幅。可问题是,2009年受到4万亿的严重充血,流向房地产的热钱很多,这个5年翻倍的经验已经不是那么准确了。
    zy也希望房价软着陆,一方面不允许地方做小动作,是不愿意看到房价继续暴涨。另一方面降存降贷款折扣,鼓励真正需要的人去买房,就是这个目的。可以说,zy现在是死死摁住要抬头的房价,可房价上涨的潜在动能依然存在。
    前几天报道了一个新闻,说大白菜价格比去年涨了一倍。其实大家走进超市看看,现在的菜价和两三年前相比,贵了太多。细心的人能发现,凡是生活必需品,价格都容易随着通胀而暴涨,因为通俗的讲,生活必需品这属于有限资源。
    综上所述,为什么有人说中国房价泡沫有40-50%,而又有专家说根本没有泡沫。所以说看你怎么理解了,我认为站在不同的角度上分析,都是正确的。正如上面分析。
4、中国的房地产泡沫肯定是有的,但它是像眼下的印度,还是过去的日本?
    有人老爱拿日本房价破灭说事,从2007年一直说到2012年。诚然,80年代的日本炒房之风也是盛行,但是炒作也要分两种,一种是量价炒作,一种是无量炒作,日本的炒作属于无量炒作,因为日本根本不需要像中国那么大的城市化需要,所以资金面推动的力量小,而庄家的拉抬力量大,这就好比操盘手圈起一只股票封涨停时一步到位,然后吸引散客接盘。
    再一个,日本是个弹丸之地,和1997年的香港、2012年的鄂尔多斯一样,没有像中国这样那么庞大的城市化进程,这就好比鄂尔多斯,这个城市来来回回就是这么点人,没有庞大的需求基础,没有新鲜血液,你建房子炒房子最后卖给鬼呀?
    再看中国的楼市,首先,城市化进程快到无法想像,北京你知道吧,几年前预测2010年人口的时候才1000多万,具体数字我忘了,但最后到了2010年时硬是比当初规划时多出了200万。以至于不得不行政控制人口,并且北京现在六环建好了还在往七环建。这说明啥,我想各位看官应该知道。
    第二,中国和日本的最大区别就是中国的房价属于量价推高,其实2008年底本来市场的血液不足的时候,当时的房价已经相对见底,但温sir大手一挥下放4万亿,还一边说控制房价过快上涨,糊弄鬼呢?银行也不甘示弱,纷纷房贷优惠。随后2011年信贷控制得很严厉,但而到2012年的现在银行又不缺钱了,还在房贷优惠。央行那边呢还是在降存准。住建部前几天也在发文研究如何刺激刚需入市,说到底就跟2009年一样是在鼓励你入市。
    中国和日本第三个区别是,中国的户籍政策太牛X,不买房就没有户口,就没有学位,就没有各种保障,说白了不买房就很难融入城市,而且租个房老是被赶来赶去不说,租金也高。要知道中国就没有公租房廉租房(你要非说新闻联播里有,我也没办法),这是和国外区别最大的地方。你非要坐在家里想当然的拿日本作为对比,能怪谁?事实上日本房价早在2007年就被拿来说事了,结果不管用。
    我们当然要尊重经济规律,但我们也要明白经济规律是在什么外力作用下发生的。一味的套用规律只能被牛刀那样的伪专家害死。 同样是发展中国家,也是人口密度高的国家,也是大国,和中国相似的地方更多。。那为什么印度人的收入不高,印度“房价收入比”比中国更夸张,印度的泡沫那么明显确为何迟迟不破?
    同样,这世上还有很多房价泡沫比中国高的地方。但是如果你仔细观察就会发现,这些国家或地区都是发展中国家和地区。这些国家的M2增速每年都在两位数以上。
    其实,大家留心一下,何止是房价,三年翻番的物价还少吗?大白菜采用了1年的时间久翻倍了。说白了就是印钞机疯狂印钞,稀释了你口袋里的钱,稀释了你的购买力。只不过印钞的时候,没有给你分钱,所以你的钱相对于房价、相对于大白菜越来越缺乏购买力了。这就是为啥有钱不要存着,要赶紧买成保值物品的原因。 
5、商品房子是给高收人的
地产大炮任志强说过,商品房是给富人建造的,而穷人的房子应该是ZF去考虑的事。这句话听上去很刺耳,可能会刺痛低收入阶层和夹心层老百姓的心。但是任志强说的确实没错。商人商人,没有一个商人不希望利益最大化的,无可厚非,所以商人给房子的定价肯定是只要有人愿意买,那么它就定那个价。
    我认为我们的商品房之所以卖得那么贵,有两个原因,第一是因为上流社会富得流油,动辄几百万的房子,能一次付清的还真不少。第二是因为商品房的稀缺。说到这可能有人不同意我的观点,会说现在到处都在建房子,会缺房吗?
    答案是肯定的。大家知道,重庆在十年内人口翻了两番,到2012年,总人口已经达到1400多万。平均每年人口增速100万(2008年以后增速放缓),而重庆平均每年的新增商品房只有3-4万套。看上去3-4万套相当于每个月都有3000套入市感觉不少了,但实际上这些新增的房源远远赶不上新增的人口。
    城中村的拥挤、房租的节节提高就能证明这一点,例如西乡在2007年的时候,两房租不到800元,而同样的房子现在两房都差不多2000元了。
    再看北京,具体数字我记不清了,北京一直是控制外来人口的,当初规划2010年人口要限制在一个数量,结果到了2010年硬是比当初规划的时候多了整整200万人,假如这200万人都留在北京,每两人组成一个家庭,相当于要消耗掉100万套房源,就等于20年北京的新增商品房。
    重庆的人口增速放缓了,一定程度上房租不会再向以前那样疯涨,但是无房者的基数却越来越烦庞大。而且年龄也是推动买房的一个动力。假如一个人23岁大学毕业来到重庆,那么26岁时他就得开始考虑买房,28岁的时候买房结婚生子的意愿就越来越强烈。 这就说明为什么不管房价高还是低,始终都有人需要买房,只要首付够了就会入市。大家可以看看周围身边的人,比如我们公司,年轻人30岁以下的占75%左右,但这个群体里已经买房的寥寥无几,最多只占了10%几。还有更多的人随着时间的推移在不久的将来不得不加入买房大军,这就是苦逼的80后。一声叹息!
6、楼市和股市的性质不同,股市有涨有跌,楼市易涨难跌
    其实作为投资来说,楼市和股市本身是没有区别的,应该有大跌或大涨。但是楼市为什么比股市稳很多呢?这是因为楼市有相当一部分是自住客,在市场里不会活跃,这些人无论市场好坏都不会卖房,买了就是为了自住的。再一个楼市属于实体经济,由于楼市不会今天涨明天跌,加上通胀预期和城市化的预期长期存在,所以造成楼市上涨容易,下跌难。大家可以发现,房价下跌一点儿就会很快被上涨所代替。
7、公积金贷款上线后,对房价的短期影响和长期影响
    年底重庆公积金贷款上线必然会给市场在短期内注入一针强心剂。大家千万不要小看富人的公积金,虽然基数不高,但这个群体已经在谋划怎么样才能把公积金最大化合理利用了。 大家知道,公积金如果你不用来买房,是提不出来的,提不出来就意味着你的钱放在里面就等于废纸,过上几年,那账户里的钱也不值钱了。
    而对于占重庆人口15%的高收入群体来说,他们的公积金是很可观的。据我身边的观察,有些公司的普通员工,每个月公积金就高达4000元(个人和单位总和),着就相当于贷款80万不需要花自己一分钱,可以用公积金抵消还贷。这还不算多的,像一些NB的公务员,国企高管,其它好的企业员工的公积金更多。有了这个预期,一旦公积金贷款上线,很多人的购房预算会大副增长。这将会在一定时期内推高重庆当地的房价。
    所以,如果你公积金多,完全值得再等等。如果公积金不多、甚至没有,但最近1-2年打算买房,那么公积金贷款上线之前买房是不二选择,避免上线后和去和富人竞争。
   确实说得很有道理,所以瑞峰盈的管理转裁了,呵呵。

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